宏盛建业投资集团有限公司副总裁 毛忠华

当开发商因资金链断裂而陷入债务危机时，其名下的在建工程往往会成为债权人查封和变卖的主要标的。然而，在建工程涉及复杂的法律关系和程序要求,拍卖操作并非一蹴而就。本文从在建工程的权属状态、办证情况、评估方法等多个角度出发,剖析了在建工程拍卖的实务操作,并探讨了债务人破产情形下的处理流程。

一、在建工程的权属状态

在对在建工程进行拍卖处置之前,需要全面调查该在建工程的权属状态,包括是否存在出卖、抵押等情形。若在建工程已与他人签订有效买卖合同,且买受人已支付合同总价款50%以上且无其他住房,则该在建工程的所有权可以排除执行。同时,未办理不动产首次登记的在建工程,其国有土地使用权与地上建筑物的抵押权是分开的,需要分别考虑两者在执行程序中的处置方式。

二、在建工程的办证状态

除了权属状态,在建工程的办证情况也直接影响其是否能够顺利办理不动产首次登记,进而影响其拍卖的成交率。因此,法院和评估师在查封、评估在建工程时,需要调查该工程是否已经取得土地规划证、项目备案证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等前置手续,并核查其是否已经完成竣工验收备案、取得房屋预售许可证等。

三、在建工程的评估方法

对于未完工、未竣工验收的在建工程,其存在一定瑕疵,后续建设施工、办证及相关费用税金需由买受人或接受以物抵债的申请人承担。因此,在进行司法评估时,应当充分考虑转让税费、重复投入的成本费用、开发期限延长等因素,并采用适当的评估方法。

根据《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》的规定,如果评估对象为在建工程且可以独立续建的,则采用假设开发法评估时,应当选择被迫转让开发前提,充分考虑上述各项因素;采用成本法评估时,也应当充分考虑被迫转让、各类折旧等因素所导致的价值减损。如果评估对象为未竣工交付的预购商品房,则可参照类似预售商品房或存量房的价格进行评估,并考虑查封、可能延期交付等风险因素所导致的评估对象价值减损。

四、在建工程的拍卖程序

由于在建工程存在瑕疵,法院在进行以物抵债裁定和拍卖公告时,需要明确提示:卖标的物以现状为准,属在建工程,请意向购买人实地查看,慎重决策。后续建设、办证、出入通道问题及费用(包括税费)由买受人竞拍成功后自行解决,参与竞买视为接受现状及瑕疵,法院对此不再负责,仅保证现状交付。

五、开发商资不抵债的破产程序

在多数情况下,开发商资不抵债时往往不愿意配合办理相应竣工验收及不动产登记手续,这将直接影响在建工程的变现能力。此时,债权人可以申请开发商破产重整或破产清算,由法院指定破产管理人接手管理开发商资产。在破产重整阶段,管理人有权代表开发商组织竣工验收手续的办理,并以此办理不动产权首次登记,从而为后续资产变现提供便利。

具体的破产程序包括:(1)债权人向开发商所在地法院申请重整或破产清算;(2)法院指定管理人,管理人垫付案件受理费用;(3)管理人报酬根据最终清偿财产价值总额的一定比例计算;(4)破产程序周期一般需要一年以上;(5)破产案件受理费根据破产财产总额计算,最高不超过30万元。

六、政策建议

针对在建工程拍卖和开发商破产的实务难题,笔者提出以下几点政策建议:

1.建立在建工程拍卖操作的统一规范。目前对于在建工程的权属状态调查、评估方法选择、拍卖公告内容等环节缺乏明确的指导性规范,不利于操作的一致性和可预期性。

2.简化在建工程办证流程。在建工程涉及复杂的审批环节,给破产管理人后续接手带来很大困难。可考虑为破产程序下的在建工程开辟绿色通道,在确保规范审查的前提下简化手续办理。

3.制定在建工程拍卖的税费减免政策。目前拍卖在建工程需要承担重复的税费和建设成本,不利于吸引投资者参与。可考虑为拍卖在建工程设置税费减免或缓缴机制。

4.鼓励社会资本参与在建工程拍卖。拍卖在建工程往往投资门槛较高,可以通过扶持基金、债权入股等方式,为社会资本提供渠道和保障,提高在建工程的成交率。

总之,在建工程拍卖和开发商破产问题不容忽视,需要立足实务操作,完善相关制度和政策,为房地产市场的良性运转注入活力。